Как оформить дарственную на квартиру

На первый взгляд, это один из самых простых способов отчуждения имущества. Закон говорит о том, что договор дарения можно заключить письменно и устно, а еще в нем фигурирует понятие «обещание дарения».

Но в случае с недвижимостью недостаточно просто заявить о своем намерении и отдать документы одариваемому. Сделка обязательно должна пройти регистрацию в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, на сайте организации или отправив документы в нее по почте.

Если собственником недвижимости является ребенок до 14 лет, родители не смогут оформить дарственную от его имени. Такие сделки, если их удается осуществить, оспариваются по суду, и право на квартиру возвращается к несовершеннолетнему.

Договор дарения не может быть односторонним. Нельзя просто хотеть осчастливить кого-то презентом в виде недвижимости. Одариваемый должен подтвердить свое желание принять ее. Право отказаться от подарка также закреплено законом.

Дарение возможно не только между близкими родственниками. Если квартира презентуется не супругу, братьям и сестрам, детям (родным или усыновленным), родителям, бабушке или деду, или внукам, одариваемый обязан уплатить налог 13% от суммы, составляющей 70% от кадастровой стоимости жилья по состоянию на 1 января того года, в котором происходит сделка. Это справедливо для налоговых резидентов России. Нерезидент в случае получения недвижимости в дар обязан заплатить 30% от ее стоимости, указанной в договоре дарения, или по формуле, описанной выше.

Еще одна важная деталь: дарение должно быть строго безвозмездным. Если одариваемый решит выразить свою благодарность любым материальным способом (вручить часть суммы от общей стоимости жилья или сделать встречный подарок дарителю), сделка будет считаться мнимой или притворной и признана недействительной на основании закона.

Даритель должен быть:

Сотрудники образовательных и медицинских учреждений не имеют права принимать подарки стоимостью выше 3 000 рублей. То же самое относится к госслужащим любого уровня, сотрудникам банков и социальных структур.

Кроме того, сделка такого рода невозможна между юридическими лицами. Например, одна компания не может подарить другой офисное помещение – такой переход собственности не будет признан легитимным.

Список бумаг может отличаться в зависимости от индивидуальных обстоятельств – таких, как количество собственников недвижимости, передаваемой в дар, участие несовершеннолетних в сделке и т. д.

Основных документа два:

Что еще может потребоваться?

Нужен ли нотариус при оформлении сделки? С одной стороны, его участие не является обязательным, если речь идет о переходе жилья между близкими родственниками, где собственником выступает один человек. С другой, консультация специалиста и нотариальное сопровождение сделки предупредят возможные сложности в будущем и позволят избежать ошибок.

Еще один аргумент в пользу услуг нотариуса – это Письмо Росреестра от 02.02.2023 N 13-0823-АБ/23 «О необходимости нотариального удостоверения в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемых между собственниками». В нем говорится о том, что при регистрации прав собственности в пакете документов должна быть нотариальная форма договора.

Для того чтобы презентовать недвижимость, не обязательно ждать какого-то особого момента. Напротив, дарственные, оформленные с условием, что переход собственности произойдет только после смерти дарителя, признаются ничтожными.

Если принято решение оформить дарение близкому родственнику, можно сделать это самостоятельно, заполнив бланк договора.

Такую бумагу помогут составить юристы или специалисты по сделкам с недвижимостью. Их услуги платны, зачастую риелторы просят бОльшую сумму за участие в оформлении бумаг.

В ряде случаев (например, когда в сделке фигурируют несовершеннолетние или у квартиры несколько собственников, а в дар передается лишь ее часть) договор дарения оформляется у нотариуса. Преимущество этого пути в том, что специалист не только поможет в составлении и заполнении, объяснит каждый пункт документа, но и передаст его на регистрацию в Росреестр. Напомним, что нотариальные услуги платные, тарифы нужно узнавать по месту обращения.

Дарственная составляется в письменной форме. В ней обязательно должны быть отражены такие моменты, как:

Договор составляется в трех экземплярах. Один остается у дарителя, второй – у одаряемого, третий – в Росреестре.

Когда у квартиры единственный владелец, вопросов о согласовании сделки с другими родственниками не возникает. Но квартира может быть совместно нажитым имуществом. В таком случае супруг дарителя обязан одобрить отчуждение собственности, так как владение, пользование и распоряжение общим имуществом должно происходить по обоюдному согласию – это требование Семейного кодекса Российской Федерации.

В отличие от купли-продажи часть квартиры, находящейся в долевой собственности, может быть подарена без согласования с другими владельцами. Но такая сделка в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Особенно важно это сделать, если одариваемый не является близким родственником и есть риск оспаривания соглашения.

Если у участников сделки есть усиленная электронная подпись, они могут пройти регистрацию онлайн непосредственно на сайте Росреестра.

В остальных случаях регистрация перехода права собственности происходит через МФЦ. Здесь будет иметь значение местонахождение объекта недвижимости. Если населенный пункт, в котором находится жилье, передаваемое в дар, и МФЦ совпадают, проблем не возникнет. Но далеко не все МФЦ соглашаются принимать документы на регистрацию недвижимости, переходящей к другому собственнику по договору дарения и находящейся в другом городе.

В мегаполисах необходима предварительная запись на подачу документов.

В день обращения участникам сделки нужно явиться в назначенные часы приема в МФЦ. При себе они должны иметь:

На регистрацию отводится 9 рабочих дней. Опыт показывает, что обычно это происходит быстрее. После того, как регистрация будет произведена, одариваемый может прийти в МФЦ по месту подачи документов и получить выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что теперь он является собственником жилья.

До той поры, пока переход права собственности не зарегистрирован, даритель остается владельцем того жилья, которое передает одариваемому. Договор дарения бессрочный, поэтому принести пакет документов на регистрацию можно в любой удобный для участников сделки момент.

Статья 578 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет основания для аннулирования договора дарения:

Это не все ситуации, в которых дарение может быть оспорено. Владелец недвижимости может быть должником. По постановлению суда квартира, которую он решил передать в дар, является активом, позволяющим рассчитаться с задолженностью. Очевидно, что дарение такого имущества будет аннулировано.

Нередко в судах оспариваются договоры, заключенные лицами пожилого возраста или входящими в социально неблагополучные группы. Если удается доказать, что соглашение о передаче их имущества в дар было подписано под давлением, сделка признается недействительной. Суд обязывает нового владельца вернуть все прежнему хозяину.

В зависимости от ситуации срок исковой давности составляет от 1 до 3 лет. По истечении этого периода отменить договор дарения нельзя.

Дарение выгодно в том случае, когда недвижимость передается от одного близкого родственника к другому. В этом случае не нужно платить налог.

Безвозмездные сделки, к которым относится дарение, проще оспорить в суде. Основанием для этого может быть подозрение на то, что даритель действовал под давлением или находился в неадекватном состоянии в момент подписания договора.

Если есть сомнения в том, как оформить дарение квартиры и каких специалистов к этому привлечь в качестве консультантов или посредников, начните с обращения к нотариусу.

Прежде чем принимать решение о том, как распорядиться своим имуществом: передать его в дар или прибегнуть к договору купли-продажи, взвесьте все за и против. В случае сомнений проконсультируйтесь с юристом и нотариусом и примите решение.