Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Около 28 % россиян обеспечили жильем своих детей или планируют это сделать. Многие приобретают квартиру ребенку задолго до того, как он решит жить самостоятельно.

С точки зрения законодательства оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего вполне реально. Сделки с участием детей в возрасте до 18 лет регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Оформить собственность на квартиру на несовершеннолетнего можно несколькими способами:

• купить жилье у застройщика и зарегистрировать ребенка в качестве владельца;
• использовать договор дарения для передачи части в объекте недвижимости или целиком;
• оформить завещание и передать по наследству;
• сделать ребенка собственником части или жилья полностью в ходе его приватизации;
• произвести обмен и в новоприобретенной квартире выделить долю несовершеннолетнему.

Мы подробно рассмотрим каждый из перечисленных сценариев. Таким образом, у вас будет выбор, как оформить квартиру на несовершеннолетнего, чтобы это было наиболее удобно для всех участников сделки. Но прежде необходимо упомянуть еще одного фигуранта операций с недвижимостью, в которых задействованы дети. Речь идет об органах опеки.

Представителей структуры, занимающейся защитой интересов несовершеннолетних и недееспособных, информируют об операциях с недвижимостью не всегда. Например, покупку жилья на ребенка согласовывать не нужно. А вот если недвижимость куплена, оформлена на несовершеннолетнего, и опекуны решают сдать ее в аренду, одобрение органов опеки необходимо.

Перечислим все ситуации, когда операции с собственностью ребенка придется согласовать:

• отчуждение имущества;
• сдача в аренду;
• передача в залог или в безвозмездное пользование;
• отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав:
  1. 1преимущественной покупки доли в праве собственности,
  2. 2на участие в приватизации,
  3. 3на наследство;
• раздел имущества несовершеннолетнего;
• сделки, в результате которых имущество несовершеннолетнего уменьшается или условия проживания становятся хуже.

Задача органов опеки – защитить интересы ребенка и предотвратить сделку, в которой они могут пострадать. Этот вопрос регулируется Статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

Процедура будет различаться в зависимости от возраста малолетнего покупателя. Если ребенок не достиг 14 лет, все решения за него принимают опекуны: родители или законные представители. С 14 лет он участвует в сделке, ставит свою подпись в договоре. Происходит это с согласия взрослых, несущих за него ответственность. По достижению 18 лет юный владелец вправе распоряжаться своей собственностью, не согласовывая решения с родителями или опекунами.

Еще один нюанс, о котором следует знать: на какие средства приобретается жилье? Если покупка происходит за деньги родителей или родственников, никаких дополнительных согласований не требуется. А если жилье приобретается в ипотеку, без визита в органы опеки не обойтись.

Кроме того, банк не одобрит заявку на кредит, если в качестве собственника жилья заявляется несовершеннолетний. Если ставится цель обеспечить жильем дочь или сына, родителю придется оформлять ипотеку на себя, погашать ее, а затем переоформлять недвижимость на ребенка.

Сумма на покупку недвижимости может принадлежать ребенку (подарили, унаследовал и т. д.). В таких обстоятельствах также потребуется согласование с органом опеки и разрешение потратить средства на приобретение жилья.

Процедура покупки практически не отличается от ситуации, когда квартиру приобретают взрослые. Разница в том, что в качестве собственника будет указан несовершеннолетний, а подписи в документах вместо него поставят его законные представители (родители, опекуны).

В договоре указывают сведения обо всех его участниках: о продавце, о покупателе (несовершеннолетнем), о его законных представителях. После совершения сделки право на собственность необходимо зарегистрировать. Для этого нужно обратиться с пакетом документов в МФЦ, включающим заявление на переоформление права собственности. В течение недели можно будет получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что владельцем недвижимости является ребенок.

У многих возникает вопрос: а кто оплачивает коммунальные услуги, если жилье принадлежит несовершеннолетнему? Не является ли это основанием не платить за них вовсе, пока у ребенка не появится свой личный доход?

Спешим огорчить: плата за содержание жилья, принадлежащего ребенку, – это бремя его родителей или законных представителей. Причем платить за свет, газ, тепло и воду придется даже в том случае, если отцы и дети живут раздельно в силу сложившихся обстоятельств.

У собственников в возрасте от 14 до 18 лет возникает право самостоятельно рассчитываться за коммунальные услуги. Однако, если у подростка собственных средств недостаточно, обязанность по внесению такой платы субсидиарно возлагается на его родителей.

Просто переписать собственность на ребенка не получится – обычно оформляют договор дарения. Этот способ удобен тем, что сделка не предполагает уплаты налогов.

К недостаткам дарственной можно отнести необходимость заверить договор у нотариуса. Нотариальные услуги стоят недешево, и цена за них не всегда фиксированная. Например, заверить дарственную стоит от 0,3 % до 1 % от суммы договора (но не меньше 300 рублей).

Предположим, бабушка решила подарить внучке свою квартиру. Цена объекта недвижимости – 5 000 000 рублей. Заверение сделки у нотариуса обойдется в 15 000 рублей при тарифе 0,3 % от суммы договора.

Еще одно следствие дарения, о котором не устают напоминать юристы: после отчуждения собственности ее прежний владелец не может на нее претендовать. А для отзыва дарственной нужны очень веские основания (доказанное давление на дарителя, шантаж, угрозы и т. д.).

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка путем договора дарения? Необходимо обратиться к специалисту по сделкам с недвижимостью или юристу и составить договор. Для него потребуются:

• паспорт дарителя;
• свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
• паспорт законного представителя одариваемого;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость.

После подписания договора дарения и заверения его у нотариуса нужно оформить сделку в Росреестре. Собственником недвижимости будет выступать несовершеннолетний одариваемый. Подписи в документах ставят его законные представители.

Многие семьи задаются вопросом: насколько велика необходимость завещать недвижимость ребенку? Дети являются наследниками первой очереди. В случае смерти родителя-владельца недвижимости при наличии завещания им априори полагается не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из детей при наследовании по закону.

Однако собственниками квартиры могут быть не только мать и отец, но и бабушка, дедушка, другие родственники, которые хотели бы завещать квартиру внуку, племяннику и т. д. Вот в таких ситуациях, когда планируется наследование не по прямой линии, или когда хозяин жилья хочет завещать имущество только ребенку (или отдать ему большую часть, а меньшую разделить между остальными наследниками), составление документа необходимо.

Завещание можно оспорить, если:

• завещатель не был в здравом уме на момент подписания бумаги;
• на владельца имущества было совершено давление;
• завещателя ввели в заблуждение;
• собственник не имел права на единоличное распоряжение имуществом;
• завещание составлено с ошибками, не было удостоверено и т. п.

Как правильно составить документ? Строгих требований и форм нет. Завещание пишет наследодатель, он описывает свою волю относительно распоряжения имуществом после его смерти. Формулировки должны быть ясными, понятными, не требующими пояснений.

Если ребенок получает недвижимость по завещанию, он становится его собственником, но до достижения совершеннолетия все расходы по содержанию наследуемого жилья несут родители или иные законные представители наследника.

По Закону РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане, проживающие в государственном или муниципальном жилье, имеют право приватизировать его в общую или индивидуальную собственность с согласия всех жильцов, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

А если приватизируется квартира с детьми младше 14 лет? Можно ли оформить долю или квартиру на несовершеннолетнего в рамках приватизации? Согласно Статье 2 Закона о приватизации это возможно при условии, что все действия одобрили и согласовали органы опеки и попечительства.

Покупка квартиры ребенку – это стратегический шаг, который требует серьезного планирования и трезвой оценки перспектив такого решения. Безусловно, наличие собственной недвижимости – это мощный актив для молодого человека, который решает жить самостоятельно, достигнув 18-летия. Но до наступления этого момента пройдут годы, и невозможно достоверно предсказать, как будут складываться локальные события в семье и глобальные ситуации в стране.

Мы перечислим те плюсы и минусы, которые очевидны уже сейчас:

+

• Эта недвижимость защищена от споров между родителями: она останется в собственности у несовершеннолетнего владельца.
• Квартиру, зарегистрированную на ребенка, не отберут по решению суда о признании отца или матери банкротом.
• Такое жилье наиболее защищено: ни переписать его под давлением мошенников, ни продать с целью получения денег на руки, ни подарить его нельзя – на всякую операцию необходимо одобрение органов опеки.
• Считать ли недвижимость активом – вопрос спорный, однако в России жилье постоянно дорожает (вторичный рынок – не исключение), поэтому собственная квартира может стать стартовым капиталом, когда ребенок вырастет.
• Для многих семей купить квартиру на имя ребенка психологически проще, чем оформлять завещание или тревожиться о том, сумеет ли он правильно оформить наследство после смерти родителей и не останется ли без дома.

-

• Самая большая проблема – это распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Сдать в аренду, продать, обменять ее можно только с разрешения органов опеки и при условии, что жилищные условия малолетнего владельца в ходе этих операций не ухудшатся.
• Квартира, собственником которой является лицо, не достигшее 18 лет, не может быть использована в качестве залогового имущества.
• Если недвижимость получена ребенком по договору дарения, необходимо выяснить степень родства между дарителем и одариваемым: если они не являются близкими родственниками, вступление в собственность сопровождается обязательством оплатить налог. И это бремя ложится на законных представителей ребенка: родителей или опекунов.

Мы выяснили, может ли ребенок владеть квартирой. И возникает ощущение, что такое имущество невозможно реализовать или это достаточно сложно.

Но предположим, что семья переезжает в другой город или в другую страну. Можно ли продать собственность несовершеннолетнего ребенка, если в месте ее нахождения она больше не актуальна и вряд ли когда-либо ему потребуется?

Такая сделка возможна, но ее обязательное условие – получение ребенком в собственность недвижимости, не уступающей имеющейся. Что это значит?

• Площадь встречного приобретаемого жилья не должна быть меньше.
• Если речь идет о строящемся жилье, то дом, в котором планируется покупка, должен быть возведен более чем на 50 %, а до вступления в собственность ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать.
• Инвентарная стоимость приобретаемого жилья не должна быть ниже имеющегося (цена определяется БТИ).
• Качество жилья также оценивает представитель органов опеки с точки зрения защиты интересов ребенка (например, переезд из мегаполиса в деревню необходимо будет обосновать, а покупку аварийной или ветхой недвижимости опека не согласует ни при каких обстоятельствах).

Порой родители принимают решение продать квартиру ребенка, не приобретая ему жилье взамен. В таком случае опека может одобрить сделку при соблюдении двух условий: ребенку выделяется доля недвижимости в собственность в квартире, принадлежащей отцу и матери (или одному из них), а средства, полученные от продажи, перечисляются на счет ребенка и замораживаются до его совершеннолетия. Впрочем, воспользоваться ими будет возможно в чрезвычайных обстоятельствах (например, если ребенку необходимо дорогостоящее лечение). Разумеется, сделать это можно будет только по согласованию с органами опеки.