Выгодно ли брать ипотеку в 2024?

Эксперты финансового сектора описали портрет типичного ипотечника. Как правило, это мужчина в возрасте 38 лет, состоящий в браке, имеющий одного или двух детей и зарабатывающий около 140-145 тысяч рублей в месяц.

Стоит сказать, что еще год назад число женщин-заемщиц преобладало над мужчинами: их было 60% против 40%. На эту характеристику повлияла программа IT-ипотеки. Сегодня заявку на кредит для покупки жилья подают 51% мужчин и 49% женщин.

Платежи по ипотечному кредиту не превышают 20% от совокупного дохода семьи у 32% заемщиков. Это позволяет вносить ежемесячные платежи без просрочек и поддерживать привычный уровень жизни.

Среднестатистический договор с банком заключается на 20 лет, а фактически полное погашение кредита осуществляется за 4,5 – 5 лет.

И еще одна любопытная деталь: если семья приобретает квартиру в ипотеку для проживания, а не в качестве инвестиций или сдачи в аренду, чаще всего она планирует обосноваться в ней на всю жизнь. Поэтому, как правило, в таком жилье делают очень качественный капитальный ремонт, покупают недешевую мебель и бытовую технику.

Фактически же в течение нескольких лет возникает потребность в переезде. Причины очень разнообразны: смена работы, миграция в другой город, рождение детей и т. д. Так что на рынке стабильно много предложений о продаже квартир, находящихся в залоге у банка – чаще всего, их цена на 20-30% ниже средней.

В отдельных банках ставка по ипотеке достигает 25,2% (по состоянию на август 2024 года). Даже на таких непростых финансовых условиях люди готовы оформлять кредит на жилье. Чаще всего это происходит в двух ситуациях:

Подобный подход к ипотеке ранее был почти не распространен. Еще одна новая черта, свойственная заемщикам: они сравнивают размер ежемесячного платежа в разных банках и выбирают предложение с наименьшей суммой. Это не совсем правильная стратегия с экономической точки зрения, однако кредитуемые оправдывают ее тем, что все равно рассчитывают закрыть ипотеку раньше, а значит и большой переплаты не будет.

Одна из самых популярных программ – ипотека с господдержкой под 8% годовых – сейчас не выдается. Однако сохранилось несколько проектов, по которым можно взять кредит на приобретение жилья на более выгодных условиях.

Адресована семьям с двумя детьми, проживающим в малых городах и регионах с низким уровнем строительства. Заемщик может рассчитывать на сумму до 12 миллионов рублей на срок до 30 лет под 6% годовых. Первоначальный взнос за жилье не должен быть меньше 20% от его стоимости.

Программа рассчитана как на покупку квартир в новостройках, так и на строительство собственного дома (приобретается земельный участок). По предложению Президента Российской Федерации госпрограмма продлена до 2030 года.

Работники аккредитованных IT-компаний, не достигшие возраста 50 лет, могут взять кредит на сумму до 9 миллионов рублей под 6% годовых на срок до 30 лет. На полученные средства можно приобрести квартиру по договору долевого строительства, купить готовое жилье от застройщика, коттедж или участок под его строительство. Первоначальная сумма взноса – от 20%.

Есть требования по зарплате: у заемщика из города-миллионника, а также из Московской и Ленинградской областей ежемесячный доход должен превышать сумму в 150 000 рублей до вычета налогов. Для других населенных пунктов нижняя планка зарплаты кредитуемого – 90 000 рублей. Москва и Санкт-Петербург исключены из программы IT-ипотеки.

Обязательное условие – проработать не менее 5 лет после получения кредита в аккредитованной IT-компании.

По состоянию на август 2024 года выдача IT-ипотеки производится в 39 банках. 5 из них приостановили свое участие в программе, потому что исчерпали лимит средств.

Название красноречиво говорит о том, где именно предлагается приобрести жилье в кредит на льготных условиях. Предложение адресовано молодым семьям, одиноким родителям в возрасте до 35 лет, а также сотрудникам медицинских, образовательных и оборонных предприятий.

До 2030 года можно купить жилье за 6-9 миллионов рублей (сумма зависит от площади) под 2% годовых. Первоначальный взнос – 20% от стоимости.

Эта программа является бессрочной. Воспользоваться предложением можно как для строительства собственного дома, так и для приобретения готового не старше 3 лет или таунхауса от застройщика.

Объект покупки должен находиться в населенном пункте, численность которого не превышает 30 000 человек. Банки выдают под 3% годовых до 6 миллионов рублей на срок до 25 лет. Со своей стороны заемщик обеспечивает от 20% стоимости жилья.

У всех перечисленных программ есть ограничение: один человек может воспользоваться льготными условиями единожды. То есть, купив квартиру по Дальневосточной ипотеке, приобрести жилье по программе IT уже не получится.

Еще один запрет – это одновременное выступление в качестве заемщика, поручителя и созаемщика по одной из льготных ипотек.

Программ, которые могли бы помочь сэкономить на покупке вторички, нет. И изменение процентных ставок по кредитам наиболее сильно отразилось именно на этом сегменте рынка. Прибавьте к этому более тщательную проверку потенциальных заемщиков. Из-за высокой закредитованности россиян решающим фактором в одобрении заявки стала оценка платежеспособности клиента.

Банки тщательно изучают кредитную историю людей, претендующих на ипотеку. Наличие кредитов или займов, при погашении которых были задержки платежа, в большинстве случаев становятся основанием для отказа.

Более придирчиво кредитные организации относятся и к жилью, которое планируется купить в ипотеку. Банки не заинтересованы в домах низкой этажности, старше 50 лет. Не согласуют заявку на квартиру с неузаконенной планировкой или в аварийном состоянии.

Усредненная процентная ставка на ипотеку во вторичном сегменте – 16,95%. Эксперты подсчитали, что при таком условии погашение кредита в срок по договору приведет к переплате за жилье в 3 раза. Так что на вопрос, выгодно ли брать в ипотеку вторичку в 2024 году, ответ будет отрицательным.

Вот несколько последствий программ господдержки:

В настоящий момент правительство и ЦБ работают над тем, чтобы не допустить резкого падения спроса на новостройки и одновременно уменьшить субсидии в строительную отрасль.

Прежде всего выясним, что влияет на формирование ставки по кредиту. Не все заемщики понимают, почему в 2021 году они могли взять ипотеку под 6,9%, а в 2024 им доступна лишь под 16,6%.

Банки тоже берут деньги в кредит. Их кредитором является Центробанк. Ключевая ставка – это минимальный процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. По состоянию на конец августа 2024 года она составляет 18%.

Если вас интересует, когда снизится ставка по ипотеке, следите за новостями из Центробанка. Экономисты прогнозируют повышение ключевой ставки, а значит, предпосылок для удешевления ипотеки нет.

Речь идет о скорости обесценивания валюты. В июле 2024 года уровень инфляции в России составил 9,13% в годовом исчислении.

Прогнозировать снижение ставок по ипотеке можно при устойчивой тенденции к замедлению инфляции.

Это внешние причины, обуславливающие размер процентной ставки. Несколько слов о том, что еще может повлиять на нее при оформлении ипотеки.

Процентная ставка формируется в зависимости от того, на какой срок оформляется кредит и есть ли у него залог. Вторым фактором выступает сумма, на которую претендует заемщик.

Страховые программы снижают финансовые риски банков, поэтому они готовы предложить более выгодные условия кредитования. Но наличие страховки увеличивает денежную нагрузку на плательщика. Так что де-юре процент по ипотеке может быть ниже, а де-факто переплата за нее больше.

Для того чтобы решить, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, необходимо задать себе несколько вопросов:

Соотнесите ответы с текущими реалиями и принимайте решение.

По мнению экспертов в сфере недвижимости, ипотека в ее нынешнем состоянии может быть интересна тем, кто планирует выплатить ее быстро (например, продав имеющуюся жилплощадь). Еще одна группа потенциальных заемщиков – те, кто рассчитывает на рефинансирование в перспективе. Но предпосылок для этого пока нет.

В каком случае откладывать не стоит?