Как продать квартиру, которая находится меньше трех или пяти лет в собственности

Продажа квартиры в России связана с налоговыми правилами, которые зависят от срока владения недвижимостью. Чтобы избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), ее необходимо держать в собственности определенное время. Через сколько лет после покупки можно продать квартиру без внесения налогового платежа? В большинстве случаев этот период составляет пять лет, но есть и исключения.

Срок ожидания в 5 лет требуется в следующих ситуациях:

• Если недвижимость была приобретена по договору купли-продажи. Исключения — ситуации, когда она получена в дар, по наследству, приватизации или договору пожизненного содержания с иждивением.
• Если у собственника есть или была другая квартира, и он не продал ее в течение 90 дней после покупки новой.
• Если жилье было приобретено после 1 января 2016 года. До этой даты применялся трехлетний срок владения.
• Если квартира не относится к исключениям (например, приобретена в рамках программы переселения).

Минимальный срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Именно это число фиксируется в выписке из реестра и считается отправной точкой. Если собственник решит продать квартиру раньше, он обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от прибыли.

Однако закон предусматривает ряд исключений, когда продать жилье без налога можно по прошествии всего трех лет.

Вот эти варианты:

• Если квартира получена в подарок от родителей, детей, супругов, братьев, сестер, бабушек или дедушек.
• При наследовании жилья (в том числе по наследственной трансмиссии) собственник также имеет право на льготу.
• Квартиры, полученные в собственность в результате приватизации.
• Если жилье передано по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Участие в государственных или региональных программах, например, переселения из аварийного жилья или улучшения условий для отдельных категорий граждан.
• Если у собственника нет другой недвижимости, а продаваемая является единственным жильем.

Таким образом, трехлетний срок владения применяется во всех случаях, когда квартира получена не через обычную покупку, а по особым основаниям.

Налог считается с дохода, полученного от сделки. Он определяется двумя способами: цена продажи квартиры (по договору купли-продажи) или 70 % от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года передачи имущественных прав. Для расчета налога используется наибольшее значение из этих двух величин.

Формула: налог = (доход − вычет) × ставка, где:

• доход — цена продажи или 70 % кадастровой стоимости (см. выше);
• вычет либо фиксированный размер — 1 млн рублей либо подтвержденные расходы на покупку квартиры;
• ставка — зависит от суммы дохода и налогового статуса.

Ставки в 2025 году:

• доход до 2,4 млн рублей — ставка 13 %;
• доход свыше 2,4 млн рублей — ставка 15 % на превышающую часть;
• для нерезидентов России (находящихся в стране менее 183 дней в году) ставка составляет 30 % от всей суммы дохода.

Пример 1. С подтвержденными расходами

Квартира продана за 6 млн рублей. Покупка ранее обошлась в 4,5 млн рублей (подтверждено документами).

Расчет: (6 000 000 − 4 500 000) × 13 % = 1 500 000 × 0,13 = 195 000 рублей

К уплате — 195 тысяч рублей.

Пример 2. Без подтвержденных расходов

Квартира продана за 6 млн рублей. Документы о расходах на покупку отсутствуют.

Вычет составит фиксированный 1 млн рублей.

Расчет: (6 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 5 000 000 × 0,13 = 650 000 рублей

К уплате — 650 тысяч рублей.

Как мы уже выяснили, продажа квартиры, находящейся в собственности меньше минимального срока, почти всегда связана с уплатой налога на доходы физических лиц. Многие собственники пытаются найти способы уменьшить налоговую нагрузку. Давайте разбираться, насколько они эффективны и законны.

Одним из наиболее распространенных методов считается занижение цены квартиры в договоре купли-продажи. Однако этот подход не только не помогает, но и может привести к серьезным последствиям.

Раньше занижение цены в договоре действительно позволяло уменьшить налоговую базу. Но теперь учитывают не только указанную стоимость, но и кадастровую стоимость объекта недвижимости, умноженную на коэффициент 0,7. И для расчета используется наибольшая величина. Таким образом, если владелец намеренно занижает цену, налог все равно будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости.

Кроме того, существует реальные риски при использовании заниженной стоимости квартир — попытка уклониться от уплаты налога может привести к неприятным последствиям:

• начисление недоимки;
• штрафы и пени за сокрытие дохода;
• вызов в налоговую инспекцию для дачи объяснений;
• возможные проблемы для покупателя, особенно если он берет ипотеку или планирует последующую продажу квартиры.

Фактически подобные действия могут быть расценены как налоговое правонарушение.

Однако есть и не такие спорные методы. Чтобы снизить или вовсе избежать уплаты налога, закон позволяет уменьшить налогооблагаемую базу следующим образом:

• Если сумма продажи не превышает 1 млн рублей, налог платить не нужно. Важно помнить: такой фиксированный вычет можно использовать только один раз в год и только по одной сделке. При продаже квартиры в долевой собственности вычет распределяется между собственниками пропорционально долям.
• Если сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, расписка о получении денег, банковские платежные поручения), эти суммы вычитаются из дохода от сделки. Таким образом, налог платится только с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
• Если квартира была приобретена в ипотеку, к расходам можно прибавить уплаченные проценты по кредиту. Это также уменьшает налогооблагаемую базу.

Формула расчета: налоговая база = доход от продажи − (имущественный вычет + расходы на покупку).

Далее налог рассчитывается по ставке 13 % для резидентов (или 30 % для нерезидентов). Следует помнить, что все расходы должны быть подтверждены документально.

Кроме того, снизить или вовсе избежать налогового платежа при продаже подаренной квартиры, находящейся в собственности меньше минимального срока, можно законным путем — учтя расходы дарителя на покупку жилья.

Как это работает: при расчете налога нужно учитывать документально подтвержденные расходы дарителя на покупку недвижимости, то есть отталкиваться не от полной суммы продажи, а только от разницы между ней и суммой, которую когда-то потратил дарующий.

Например:

• даритель купил квартиру за 4 млн рублей;
• он подарил ее родственнику;
• новый собственник продал квартиру за 4,2 млн рублей;
• налог считается только с 200 тысяч рублей разницы.

Чтобы подтвердить расходы дарителя, необходимо предоставить: договор купли-продажи квартиры; документы, подтверждающие его право собственности; платежки (расписки, банковские переводы, платежные поручения).

Если такие бумаги отсутствуют, допустимо использовать стандартный имущественный вычет в 1 млн рублей, но он может оказаться менее выгодным.

Важные условия:

• Учет расходов дарителя возможен только в случае, если квартира была подарена близким родственником.
• Все документы должны быть правильно оформлены и сохранены.
• Для получения льготы необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.

Еще один способ, как продать квартиру в собственности менее 3 или 5 лет, законно уменьшив налогооблагаемую базу, — учесть стоимость неотделимых улучшений, сделанных в жилье. Речь идет о таких работах и изменениях, которые невозможно демонтировать без ущерба для помещения. К ним относятся:

• перепланировка;
• замена или модернизация инженерных коммуникаций;
• установка системы «теплый пол»;
• замена оконных блоков;
• капитальный ремонт и иные аналогичные работы.

Фактически это улучшения, которые становятся частью квартиры и повышают ее стоимость.

Закон разрешает уменьшать налогооблагаемую базу за счет подтвержденных расходов на такие работы. Для этого:

• В договор купли-продажи включается стоимость улучшений, либо оформляется отдельное соглашение с их описанием и ценой.
• Подтверждаются расходы документами: актами выполненных работ, договорами с подрядчиками, квитанциями, счетами-фактурами.
• Налоговая база при продаже уменьшается на сумму затрат, и, соответственно, снижается налог.

Риски и нюансы:

• Уменьшение базы возможно только при реальном наличии и документальном подтверждении улучшений.
• ФНС может проверять обоснованность расходов. При попытках искусственно завысить стоимость работ возможны штрафы и доначисления.
• Для надежной защиты своих интересов лучше иметь полный пакет документов, включая договоры, чеки и акты приемки работ.

Продажа квартиры или другой недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), требует обязательной подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы физических лиц. Чтобы избежать ошибок и штрафов, важно заранее собрать все необходимые документы и следовать установленному порядку.

Для подачи декларации потребуется подготовить:

• паспорт налогоплательщика;
• договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий право собственности и факт сделки;
• выписку из ЕГРН;
• документы о получении дохода от продажи (расписки, банковские выписки, платежные поручения);
• бумаги, подтверждающие расходы на покупку недвижимости (договор, квитанции, акты выполненных работ при улучшении);
• при ипотеке — кредитный договор и справку об уплаченных процентах;
• справку 2-НДФЛ (при наличии других доходов).

Пошаговый порядок действий:

• Подготовьте весь комплект документов.
• Заполните декларацию 3-НДФЛ: укажите доход от продажи, расходы и возможные вычеты.
• Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом сделки.
• Оплатите налог до 15 июля того же года.

Обратите внимание:

• Если минимальный срок владения истек, декларация не требуется.
• При продаже с убытком налог не взимается, но декларацию все равно нужно подать.
• Сделать это можно в налоговой инспекции, через МФЦ или онлайн — в личном кабинете на сайте ФНС или через Госуслуги.
• Несвоевременная подача и неуплата налога ведут к начислению штрафов и пеней.

Итак, по закону нужно выждать минимальный срок для продажи квартиры без оплаты налога. Иначе в большинстве случаев для собственника такой платеж станет обязательным. Однако законодательство предусматривает разные способы законного уменьшения налоговой базы — от использования имущественных вычетов до подтверждения расходов на покупку или улучшение жилья.

Чтобы сделка прошла без проблем, важно заранее проверить, к какой категории относится ваша ситуация: подходит ли квартира под льготный трехлетний период, или же придется ждать пять лет. Грамотная подготовка документов, корректное заполнение декларации и соблюдение сроков подачи избавят от штрафов и лишних расходов.